El lavado de activos en el sector inmobiliario: un problema creciente

En junio de 2022 se reveló que Henri de Croÿ, príncipe belga buscado en tres países europeos había adquirido, desde 1997 hasta 2016, cinco valiosas propiedades en el casco antiguo del puerto de Cartagena y en la isla de Barú por medio de empresas fantasma, estimadas en 60 mil millones de pesos. La investigación también reveló que las propiedades fueron adquiridas con dinero proveniente de fraude fiscal y lavado de dinero en Europa y, que con los años, fueron recibiendo inyecciones de dinero ilícito con operaciones sospechosas que no fueron detectadas por las entidades reguladoras.

¿Cómo ocurre el lavado de activos en el sector inmobiliario?

El caso de Henri de Croÿ llama la atención porque, por más de una década, ingresó al país dinero proveniente de la evasión fiscal y el lavado de activos para invertir en el sector inmobiliario sin levantar sospechas. Estas inversiones y el poco control que se tuvo sobre ellas se dieron porque el príncipe contaba con empresas registradas en paraísos fiscales que protegían la identidad de los beneficiarios finales y que no permitía el rastreo de la persona detrás de las diversas empresas fachada. 

Así como De Croÿ adquirió las cinco propiedades con dinero ilegal sin ser sospechoso, otros crímenes de igual o mayor magnitud ocurren con otras propiedades en todo el país. Al ser un sector que mueve mucho dinero, es perfecto para blanquear grandes capitales ilícitos sin levantar sospecha.

¿Qué dice el GAFI sobre el lavado de activos en el sector?

El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) identificó que el sector inmobiliario puede estar expuesto a un gran riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo, así que lo incluyó en sus estándares internacionales y resaltó la importancia de los oficiales de cumplimiento y sus equipos de trabajo de identificar correctamente los riesgos.

Entre los riesgos que especifica el GAFI se encuentran:

• Es un sector que permite mover más dinero que cualquier otro. Así que es muy atractivo para esconder recursos ilícitos.
• En este tipo de negociaciones los compradores no acostumbran a tener una estrecha relación con los vendedores lo que puede dificultar la identificación de acciones o recursos sospechosos.
• Los compradores están dispuestos a ofrecer más dinero del valor inicial por obtener una propiedad y poder ocultar más dinero.
• Al ser operaciones sencillas de compra de vivienda o inversiones, se reduce el incentivo de hacer la debida diligencia o estudio del cliente.
• No hay medios suficientes para determinar que la información de los beneficiarios finales de las operaciones sea correcta, precisa o esté actualizada.
• Faltan mecanismos adecuados que sean accesibles para identificar y conocer a los beneficiarios finales.
• Las Personas Expuestas Políticamente (PEP) que lleven a cabo conductas corruptas pueden querer invertir en el sector para esconder fondos ilícitos.
• Los inmuebles comerciales están aún más expuestos, ya que se mueven entre asociaciones jurídicas y se dificulta aún más la identificación de las personas que se encuentran detrás de las negociaciones.
• Las compras que se hacen desde otros países también pueden presentar un riesgo alto.

Asimismo, el GAFI presenta unas señales de alerta que deben tenerse en cuenta a la hora de evitar los riesgos de lavado de activos y financiación del terrorismo. Algunas de esas señales son:

• Incremento injustificado de cuentas bancarias de personas relacionadas con el sector inmobiliario.
• Clientes que mueven dinero en efectivo o que solicitan que el acuerdo se lleve a cabo en efectivo.
• Personas relacionadas con el sector inmobiliario que reciben grandes cantidades de dinero y luego las envían al exterior.
• Diferentes depósitos en cuentas bancarias de personas relacionadas con el sector inmobiliario, llevadas a cabo en sucursales poco usuales.
• Personas relacionadas con el sector inmobiliario que dividen su patrimonio para crear nuevas sociedades mercantiles.
• Socios o miembros de las juntas directivas que aparezcan en alguna lista restrictiva.
• Personas que tienen vínculos con jurisdicciones de alto riesgo.
• PEP o relacionadas con PEP.
• Negociaciones con titularidad compleja que evita la identificación del beneficiario final.

¿Qué dice la ley sobre el riesgo en el sector inmobiliario?

El 30 de agosto de 2016, la Superintendencia de Sociedades emitió una circular para obligar a cierto tipo de empresas a protegerse de los riesgos de lavado de activos y financiación del terrorismo. Entre esas empresas se encontraban las matriculadas en el sector inmobiliario y estableció que debían implementar un sistema de autocontrol y prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo (SARLAFT) aquellas que con corte al 31 de diciembre de 2015 hubieran obtenido ingresos totales o superiores a 60 000 salarios mínimos (poco más de 38.600 millones de pesos).

Asimismo, con la claridad de riesgos y señales de alerta que plantea el GAFI se pueden establecer unos procedimientos, no obligados por la ley, con el fin de identificar a tiempo y frenar cualquier riesgo en las negociaciones inmobiliarias.

Es en estas situaciones que es clave tener aliados como Tusdatos para hacer una validación de inversionistas, constructoras, compradores e identificación de beneficiarios finales, ya que puede dar luces en las negociaciones con un proceso automatizado, sencillo, completo y seguro para evitar poner a la empresa en cualquier tipo de riesgo.

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